Expertise en valeur vénale

Évaluer un ensemble immobilier, c'est connaître

Appréciez votre patrimoine par rapport au marché. la valeur objective d'un bien :

Dans le but de :

• Favoriserune vente ou un achat, mettre en place une stratégie immobilière.
• Aidepréalable à la décision pour juger de l'opportunité d'une opération.
• Disposerd'arguments lors de la négociation.
• Obtenirun prêt bancaire.
• Faciliter une division équilibrée :
• en cas de succession, donation, partage.
• préparation de transmission d'entreprise.
• Créer une Société Civile Immobilière (S.C.I.)
• Justifier une valeur vis à vis de l'Administration Fiscale .

Lors de l'évolution de votre patrimoine (vente, achat, location, partage, succession ) il vous faut en connaître la valeur.

L’expertise ACI vous permet de connaître la valeur vénale des biens immobiliers. Celle-ci correspond au montant que vous obtiendriez en cas de vente à l'amiable dans des délais normaux.

Cette valeur ne doit pas être confondue avec le prix que l'on peut en attendre, celui-ci étant dépendant des facteurs inhérents à une négociation.

DEFINITION DE LAVALEUR VENALE

La Valeur Vénale correspond au meilleur prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu à la date d'expertise.

Cettevaleur est donc celle d'un bien soumis au jeu de l'offre et de la demande sur un marché déterminé, et dans les conditions suivantes :

• Il existe des acheteurs susceptibles d'acquérir le bien,
• Le vendeur a la ferme intention de vendre mais n'est pas contraint de réaliser trop rapidement une opération ayant pour conséquence la liquidation brusquée de son patrimoine.
• Le délai de commercialisation est raisonnable et tient compte de la nature et de l'importance des biens, ainsi que de l'état du marché, celui-ci étant supposé ne pas subir de variations significatives pendant ladite période.
• Les biens sont proposés sur le marché au plus grand nombre d'acquéreurs possible.
• Il ne sera pas tenu compte d'une surenchère éventuelle émanant d'un acheteur agissant en raison d'une convenance particulière.

Elle ne doit pas être confondue avec :

• La valeur à neuf ou valeur d'assurances (police.
• La valeur d'amortissement (comptable ou fiscale.
• La valeur économique d'utilisation.
• La valeur d'expropriation.

LES ELEMENTS PRIS EN COMPTE POUR ETABLIR UNE VALEUR VENALE

Nous distinguons quatre types fondamentaux d'éléments à retenir :

• La réglementation d'urbanisme (zone, COS, servitudes...
• Les facteurs physiques (superficie en plan de masse, desserte et accès,
homogénéité, âge de constructions, équipements généraux, répartition des surfaces.
• Lesfacteurs juridiques (T.V.A. ou droits de mutations, local libre ou occupé, ....
• Lesfacteurs économiques (rapport actuel offre-demande pour ce type de bien, infrastructures, situation géographique, points de comparaison en matière de cessions...)

METHODE D’EVALUATION

• Définir les caractéristiques du bien (localisation, analyse juridique, description, état d'entretien, possibilités d'utilisation actuelles ou potentielles).
• Situer le bien dans le marché correspondant (analyse des transactions et de l'évolution du marché pour des biens comparables).
• Les valeurs sont issues de la confrontation de plusieurs méthodes, et notamment celles par l'approche par le revenu et par l'approche par analogie.